Urteil des AG Frankfurt vom 10.06.2026 – Az. 33029 C 130/25
Für Wohnungsunternehmen und institutionelle Vermieter besteht Handlungsbedarf
Die Mietpreisbremse in Hessen auf dem Prüfstand
Mit Urteil vom 10. Juni 2026 hat das Amtsgericht Frankfurt eine Entscheidung getroffen, die weit über den entschiedenen Einzelfall hinaus Beachtung finden dürfte. Erstmals erklärt ein Gericht die Verlängerung der Hessischen Mieterschutzverordnung ab dem 26. November 2025 für unwirksam und wendet sie deshalb nicht an.
Auch wenn das Urteil nur zwischen den Prozessparteien wirkt und bislang weder rechtskräftig noch allgemein bindend ist, liefert es eine sorgfältig begründete Argumentation, auf die sich Vermieter künftig berufen können. Für Wohnungsunternehmen und institutionelle Bestandshalter stellt sich deshalb bereits heute die praktische Frage, welche Auswirkungen die Entscheidung auf seit dem 26. November 2025 abgeschlossene Wohnraummietverträge hat.
Das Urteil des AG Frankfurt (Az. 33029 C 130/25)
Dem Rechtsstreit lag ein im Juni 2024 abgeschlossener Wohnraummietvertrag in Frankfurt am Main zugrunde. Die vereinbarte Miete überschritt die nach der Mietpreisbremse zulässige Miethöhe. Die Mieterin verlangte deshalb die Rückzahlung überzahlter Miete sowie die Feststellung, dass auch für die Zeit ab Dezember 2025 lediglich die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete geschuldet sei.
Das Amtsgericht gab der Klage hinsichtlich der Rückzahlungsansprüche für den Zeitraum bis zum 30. November 2025 statt. Insoweit bestand die Hessische Mieterschutzverordnung vom 18. November 2020 wirksam fort. Die vereinbarte Miete überschritt die zulässige Grenze von zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, sodass der Klägerin Rückzahlungsansprüche zustanden. Ebenso sprach das Gericht ihr einen anteiligen Anspruch auf Rückzahlung der überhöhten Mietkaution zu.
Anders beurteilte das Gericht jedoch den Zeitraum ab dem 26. November 2025.
Die ursprüngliche Hessische Mieterschutzverordnung war auf fünf Jahre befristet und lief mit Ablauf des 25. November 2025 aus. Das Land Hessen verlängerte ihre Geltungsdauer durch Änderungsverordnung um ein weiteres Jahr. Genau diese Verlängerung hält das Amtsgericht Frankfurt für unwirksam.
Bemerkenswert sind dabei die Entscheidungsgründe des Urteils.
Die juristische Argumentation des Amtsgerichts ist ebenso knapp wie überzeugend.
Nach § 556d Abs. 2 BGB dürfen die Landesregierungen Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt nur dann durch Rechtsverordnung bestimmen, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Hierzu gehört insbesondere eine nachvollziehbare Begründung, aus der sich ergibt, aufgrund welcher Tatsachen die jeweilige Gemeinde als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft wird.
Die ursprüngliche Hessische Mieterschutzverordnung vom 18. November 2020 war auf fünf Jahre befristet und lief deshalb mit Ablauf des 25. November 2025 aus. Das Land Hessen verlängerte ihre Geltungsdauer um ein weiteres Jahr.
Genau hierin wird der entscheidende rechtliche Fehler gesehen.
Nach Auffassung des Gerichts handelt es sich bei dieser Verlängerung der Sache nach nicht lediglich um eine Fristverlängerung, sondern um den Neuerlass einer Mieterschutzverordnung. Damit mussten sämtliche gesetzlichen Voraussetzungen erneut erfüllt werden. Dies betrifft insbesondere die Pflicht, die Entscheidung auf einer aktuellen Tatsachengrundlage zu treffen und nachvollziehbar zu begründen.
Nach den Feststellungen des Gerichts lagen dem Land Hessen bereits im Sommer 2025 aktuelle Untersuchungen des Instituts Wohnen und Umwelt (IWU) vor. Diese wurden jedoch weder veröffentlicht noch zur Begründung der Verlängerungsverordnung herangezogen. Stattdessen stützte sich der Verordnungsgeber weiterhin auf Datenmaterial, dessen Erhebungszeitraum im Wesentlichen bereits im Jahr 2019 endete.
Die Schlussfolgerung des Gerichts fällt deutlich aus: Werden aktuelle Erkenntnisse erhoben, dem Verordnungsgeber zur Verfügung gestellt und gleichwohl bei der Begründung der Verordnung vollständig unberücksichtigt gelassen, genügt dies den gesetzlichen Anforderungen nicht mehr. Das Amtsgericht führt aus, dass das einer Verweigerung der Begründung gleichkomme. Die Verlängerungsverordnung sei deshalb unwirksam.
Die Mietpreisbremse – kurz erläutert
Die sogenannte Mietpreisbremse gilt ausschließlich bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen in Gebieten, die durch Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung als angespannter Wohnungsmarkt ausgewiesen wurden.
Grundsätzlich darf die bei Abschluss eines neuen Mietvertrages vereinbarte Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Hiervon bestehen verschiedene gesetzliche Ausnahmen, insbesondere für Neubauten, umfassend modernisierte Wohnungen sowie in bestimmten Fällen für bereits zuvor zulässig vereinbarte höhere Vormieten.
Entscheidend ist dabei, dass sich die Mietpreisbremse ausschließlich auf den Zeitpunkt des Abschlusses eines neuen Mietvertrages bezieht. Für spätere Mieterhöhungen gelten andere gesetzliche Regelungen. Auch dies entspricht ausdrücklich dem Willen des Gesetzgebers.
Welche Mietverträge sind von der Entscheidung betroffen?
Für die Praxis ist diese Frage von zentraler Bedeutung.
Nicht betroffen sind laufende Mietverhältnisse sowie sämtliche Mietverträge, die bereits vor dem 26. November 2025 abgeschlossen wurden. Für diese Zeit galt die Hessische Mieterschutzverordnung nach Auffassung des Amtsgerichts uneingeschränkt fort. Rückforderungsansprüche wegen einer überhöhten Miete bleiben deshalb bestehen.
Auch Mieterhöhungen innerhalb bestehender Mietverhältnisse werden durch das Urteil nicht berührt. Für diese gelten die allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften, insbesondere §§ 558 ff. BGB.
Von erheblicher Bedeutung kann die Entscheidung dagegen für Neuvermietungen sein, die seit dem 26. November 2025 in den bislang von der Hessischen Mieterschutzverordnung erfassten Städten und Gemeinden abgeschlossen wurden.
Sollte sich die Rechtsauffassung des Amtsgerichts Frankfurt in der weiteren Rechtsprechung durchsetzen, wäre die Mietpreisbremse auf diese Mietverträge nicht mehr anwendbar.
Für Wohnungsunternehmen und institutionelle Vermieter eröffnet sich damit erstmals eine tragfähige Argumentationsgrundlage, um Rückforderungsansprüche oder Feststellungsbegehren von Mietern kritisch zu überprüfen.
Praxisleitfaden für Wohnungsunternehmen und institutionelle Vermieter
Für professionelle Vermieter besteht derzeit kein Anlass zu vorschnellen Entscheidungen.
Ebenso wenig besteht jedoch Anlass, das Urteil lediglich als Einzelfallentscheidung ohne praktische Bedeutung abzutun. Sie kann erhebliche wirtschaftliche Bedeutung erlangen. Gerade Wohnungsunternehmen und institutionelle Bestandshalter sollten die Entscheidung zum Anlass nehmen, ihre Vermietungspraxis sorgfältig zu überprüfen.
1. Neuvermietungen überprüfen
Wurden seit dem 26. November 2025 Wohnungen neu vermietet, sollte geprüft werden, ob Forderungen von Mietern auf Grundlage der Mietpreisbremse unter Hinweis auf die Entscheidung des AG Frankfurt zurückgewiesen werden können.
2. Laufende Rechtsstreitigkeiten neu bewerten
Bereits anhängige gerichtliche oder außergerichtliche Verfahren sollten unter Berücksichtigung der ausführlichen Urteilsbegründung erneut bewertet werden. Dies gilt insbesondere für noch nicht rechtskräftig abgeschlossene Gerichtsverfahren. Dort sollte geprüft werden, ob die Wirksamkeit der hessischen Verlängerungsverordnung ausdrücklich zum Gegenstand des Rechtsstreits gemacht werden kann.
3. Weitere Entwicklung beobachten
Das Urteil entfaltet keine allgemeine Bindungswirkung.
Es ist daher damit zu rechnen, dass weitere Gerichte über dieselbe Rechtsfrage entscheiden werden. Ebenso wird der hessische Verordnungsgeber zeitnah prüfen müssen, ob und in welcher Form eine neue, den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Mieterschutzverordnung erlassen werden kann.
Anmerkung
Die Entscheidung des AG Frankfurt gibt Gelegenheit, den Blick noch einmal auf den Anlass der Einführung der Mietpreisbremse zu richten.
Der Bundesgesetzgeber selbst hat die Mietpreisbremse nie als Lösung des Wohnungsmangels verstanden. Bereits in der Gesetzesbegründung zu ihrer Einführung aus dem Jahr 2015 wird ausdrücklich ausgeführt, dass die Mietpreisbremse den Mangel an Wohnraum nicht beseitigen kann. Sie sollte lediglich den Mietpreisanstieg begrenzen, bis die gleichzeitig vorgesehenen Maßnahmen zur Schaffung zusätzlichen Wohnraums ihre Wirkung entfalten. Die eigentliche Antwort auf den angespannten Wohnungsmarkt sah der Gesetzgeber somit nicht in der Regulierung der Miethöhe, sondern im Neubau von Wohnungen (BT-Drs. 18/3121, S. 15 f.; abrufbar unter: https://dserver.bundestag.de/btd/18/031/1803121.pdf
Gleichzeitig ist die Regulierung des Wohnungsmarktes in den vergangenen Jahren kontinuierlich ausgeweitet worden. Neben der Mietpreisbremse wurden Vermieter und Investoren mit einer Vielzahl weiterer Verpflichtungen belastet, etwa durch die Beteiligung an den CO₂-Kosten, steigende energetische Anforderungen sowie umfangreiche Dokumentations- und Nachweispflichten. Jede einzelne Regelung mag für sich betrachtet nachvollziehbar erscheinen. In ihrer Gesamtheit verändern sie jedoch die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Investitionen in den Wohnungsbestand und insbesondere für den dringend benötigten Neubau erheblich.
Das Amtsgericht stellt nicht die politische Sinnhaftigkeit der Mietpreisbremse in Frage. Es prüft vielmehr konsequent, ob die Voraussetzungen eingehalten wurden, unter denen der Gesetzgeber einen so weitreichenden Eingriff in die Vertragsfreiheit überhaupt zugelassen hat. Gerade weil die Miethöhe grundsätzlich das Ergebnis privatautonomer Vertragsgestaltung ist, bedarf ihre gesetzliche Begrenzung einer besonderen Rechtfertigung. Diese Rechtfertigung wurde vorliegend offenbar bewußt unterlassen.
Die wohnungspolitische Diskussion sollte wieder stärker an der Erkenntnis anknüpfen, die bereits der Gesetzgeber seinerzeit formuliert hat: Dauerhaft lösen lässt sich der Wohnungsmangel nicht durch Regulierung der Miethöhe, sondern nur durch die Schaffung zusätzlichen Wohnraums.