Beschlusskompetenz für Erhaltungsmaßnahmen trotz Übertragung auf den Sondereigentümer?

BGH vom 24.04.2026, V ZR 102/24

BGH-Urteil klärt die umstrittene Frage zur Beschlusskompetenz der GdWE bei Übertragung der Verwaltungskompetenz zur Erhaltung einzelne Eigentümer.

.... am Fall einer notwendigen Balkoninstandsetzung.

Bislang liegt nur die Pressemitteilung vor.

Lange Zeit gingen die Gerichte davon aus: Hat die Gemeinschaft die Instandhaltungspflicht für bestimmte Bauteile (wie Fenster oder Balkone) per Teilungserklärung auf den einzelnen Eigentümer übertragen, war sie selbst „raus“. Beschlüsse zur Sanierung durch die Gemeinschaft wurden infolgedessen als nichtig kassiert. 

In der Literatur wurden Sonderfälle diskutiert in denen notwendige Maßnahmen durch die betroffenen Eigentümer nicht getroffen wurden. Es wurde sowohl eine gleichzeitige Kompetenz der GdWE neben der des Eigentümers, sofern diese nicht ausdrücklich ausgeschlossen wurde (z.B. Häublein ZWE 2021, 337), wie auch eine Reservekompetenz, für den Fall des Nichthandelns trotz Notwendigkeit diskutiert.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 24. April 2026 (V ZR 102/24) nun eine Beschlusskompetenz bejaht.

Dem entschiedenen Fall lag ein dringender Sanierungsbedarf an den Balkonen des Hauses zugrunde. Nach der Teilungserklärung obliegt jedem Eigentümer auf seine Kosten die Instandhaltung und Instandsetzung u.a. der Balkone.

Der BGH entschied, dass die Gemeinschaft vorliegend sogar tätig werden muss, da durch den Zustand mehrerer Balkone Schäden für sonstiges Eigentum, die übrigen Wohnungseigentümer oder Dritte drohten. Er änderte die Urteile der Vorinstanzen ab und bejaht den Anspruch des klagenden Eigentümers auf den Beschluss zum „Ob“ der Beschlussfassung über die Sanierung der Balkone.

Die Entscheidung ist ein zweischneidiges Schwert. Sie löst praktische Probleme, greift aber gleichzeitig tief in die wirtschaftliche Eigenverantwortung der Eigentümer ein.

Die Pro-Argumente: Handlungsfähigkeit und Werterhalt

Der BGH stärkt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) dort, wo das Handeln des Einzelnen an seine Grenzen stoßen könnte. Die Vorteile liegen auf der Hand:

Vermeidung von Untätigkeit: Wenn ein Eigentümer unfähig oder unwillig ist, notwendige Sanierungen durchzuführen, musste die Gemeinschaft bisher oft mühsam auf Instandsetzung klagen. Nun kann sie ohne weiteres selbst handeln.

Koordinierungsvorteil: In größeren Anlagen kann der Einzelne überfordert sein. 

Schutz vor Haftung: Da die Gemeinschaft nach außen für die Verkehrssicherheit haftet, muss sie auch die Kompetenz haben, Gefahrenquellen zu beseitigen – ohne das Risiko, dass ihre Beschlüsse wegen mangelnder Zuständigkeit nichtig sind.

Gesamtwert der Anlage: Ein vernachlässigter Balkon drückt den Wert des gesamten Hauses. Der BGH sieht, dass alle Eigentümer ein berechtigtes Interesse daran haben, dass die Anlage nicht verfällt.

Die Contra-Seite: Die „Entmachtung“ und wirtschaftliche Unsicherheit

Für Eigentümer, die Wert auf Autonomie legen, ist das Urteil jedoch ein herber Schlag. Die Kritikpunkte sind massiv:

Durchkreuzung eigener wirtschaftlicher Planung: Wer seine Sanierungskosten über Jahre individuell ansparen möchte, sieht sich plötzlich mit einem Gemeinschaftsbeschluss konfrontiert, der den Zeitpunkt und die Art der Ausführung diktiert. Die eigene Finanzplanung wird hinfällig.

Aushöhlung der Teilungserklärung: Die bewusste Entscheidung beim Kauf, bestimmte Bereiche eigenverantwortlich zu verwalten, wird durch die Hintertür entwertet. Es besteht die Gefahr, dass die Mehrheit in den Privatbereich hineinregiert.

Die GdWE bekommt durch das Urteil einen gewissen Spielraum, ob, wann und wie sie tätig wird. Inwieweit dem einzelnen Wohnungseigentümer durch die Regelung in der Teilungserklärung noch ein gewisser Schutz vor dem Tätigwerden der GdWE auf seine Kosten gewährt wird, bleibt abzuwarten. 

Die Argumente, die der BGH nach der Pressemitteilung für die Beschlusskompetenz der GdWE genannt hat, lassen eine sehr niedrige Eingriffsschwelle vermuten. Es wird betont, dass „im Regelfall“ nur die GdWE über die notwendigen Erkenntnisse und Möglichkeiten verfügt, komplexe Maßnahmen und verschiedene Gewerke effizient zu koordinieren. Weiter lässt auch der Hinweis auf das allgemeine Interesse der Eigentümer am Werterhalt des Gemeinschaftseigentums mit Blick auf den Wert des eigenen Sondereigentums eine niedrige Eingriffsschwelle vermuten.

Ob die Urteilsbegründung hierzu weitere Anhaltspunkte liefern wird, bleibt abzuwarten,

Hat die GdWE eine Möglichkeit zu handeln, muss sie es im Zweifel auch. Der Verwalter als derjenige, der für die GdWE tätig werden muss, hat daher nicht mehr die Möglichkeit, sich -unter Berufung auf die Rechtsprechung- relativ sicher auf die Pflicht des betroffenen Eigentümers zum Tätigwerden zu berufen.

Vielmehr muss er nun im Rahmen seiner Pflicht zur Vorbereitung der Erhaltungsmaßnahmen tätig werden und nach einer Bestandsaufnahme auch Angebote einholen.

Besonders kritisch ist die Lage bei durchgeregelten Mehrhausgemeinschaften. Hier ist die Trennung einzelner Gebäude – also die wirtschaftliche und administrative Unabhängigkeit der einzelnen Häuser – oft das zentrale Verkaufsargument.

Wenn nun die (Gesamt-)GdWE beschließen könnte, Sanierungen in Haus A durchzuführen, obwohl die Eigentümer dort vielleicht andere Prioritäten haben, führt dies zu erheblichen Spannungen.  In seiner Entscheidung vom 27.02.2026 (V ZR 189/24) hat der BGH festgestellt, dass ein objektbezogener Stimmrechtsausschluss in Mehrhausanlagen möglich ist, sofern an den Kosten nur die stimmberechtigten Eigentümer beteiligt werden. Das ist bei durchgeregelten Mehrhausanlagen der Fall. Ist eine solche Stimmrechtsregelung wirksam vereinbart, stellt sich die Frage welche Sicherheit das bietet. Mit der Argumentationslinie des BGH, lässt sich auch diese Beschränkung des Zugriffs der übrigen Miteigentümer durchbrechen. 

Jedenfalls in diesen Fällen  wäre die Begrenzung der Beschlusskompetenz der GdWE auf Ausnahmefälle wünschenswert.

Die Entscheidung des BGH zeigt hier eine Schwachstelle moderner Mehrhausanlagen auf und legt den Finger in die Wunde. Die durchgeregelte Mehrhausanlage bräuchte eine besondere rechtliche Basis, um die Interessen der verschiedenen Häuser besser zu schützen und die wirtschaftliche Autonomie der Untergemeinschaften zu wahren.

Das Urteil beendet zwar die lähmende Unsicherheit für Verwalter, ob sie überhaupt sanieren dürfen, erkauft dies aber mit einem Verlust an individueller Freiheit. Eigentümer sind künftig gut beraten, sich noch intensiver in der Versammlung einzubringen – denn die eigene Scholle am Gemeinschaftseigentum ist nun endgültig unter die Aufsicht der Gemeinschaft gestellt.