BGH vom 27.03.2026, Az. V ZR 7/25
3-Angebote nur noch eine Möglichkeit unter anderen die ausreichende Informationsgrundlage der Eigentümer für die Entscheidung zu schaffen!
Mit seiner aktuellen Pressemitteilung setzt der Bundesgerichtshof (BGH) ein deutliches Signal:
Die bislang von vielen Instanzgerichten vertretene „3-Angebote-Regel“ ist auch bei Erhaltungsmaßnahmen kein starres Dogma mehr.
Damit muss die Hürde der Vergleichsangebote nicht mehr genommen werden, um eine ermessensfehlerfreie Informationsgrundlage der Eigentümer zu schaffen.
Die Kernaussage der Entscheidung:
"Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachengrundlage eignen, gibt es entgegen der nahezu einhelligen Auffassung der Instanzgerichte keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist."
Was war geschehen?
Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. In einer Eigentümerversammlung im September 2023 wurden mehrheitlich verschiedene Beschlüsse über anstehende Erhaltungsmaßnahmen in der Mehrhausanlage gefasst.
Konkret wurde der Austausch zweier Fenster in einer Wohneinheit zum Preis von 4.091,22 € (TOP 11), der Austausch der Vordachverglasung an einem Haus zzgl. Malerarbeiten zum Preis von 1.564,61 € (TOP 12), ein weiterer Austausch der Vordachverglasung an einem anderen Haus zzgl. Malerarbeiten zum Preis von 1.145,00 € (TOP 13) sowie der Austausch eines weiteren Fensters in einer Wohneinheit zum Preis von 2.939,30 € (TOP 14) beschlossen.
Seitens der Mehrheit der Wohnungseigentümer war auf die Einholung von Vergleichsangeboten verzichtet worden, weil die Gemeinschaft mit der beauftragten Glaserei bereits seit Jahrzehnten zur „vollsten Zufriedenheit“ zusammengearbeitet und auch mit der Malerfirma bereits positive Erfahrungen gemacht habe.
Verfahrensgang
Die von den Klägern gegen die Beschlüsse zu TOP 11 bis TOP 14 erhobene Anfechtungsklage, die auf die fehlenden Vergleichsangebote gestützt ist, hat das Amtsgericht Wuppertal abgewiesen (Urt. v. 08.05.2024 - 95b C 66/23).
Auf die Berufung der Kläger ist der Beschluss zu TOP 11 durch das Landgericht Düsseldorf für ungültig erklärt worden. Im Übrigen wurde die Berufung zurückgewiesen (Urt. v. 16.12.2024 - 25 S 34/24).
Entscheidung des BGH
Der BGH setzt seine fast schon angekündigte Rechtsprechung (siehe BGH vom 18.07.2025, Az. V ZR 76/24) konsequent fort.
Zwar stellt er klar, dass drei Vergleichsangebote grundsätzlich geeignet sind, um eine tragfähige Entscheidungsgrundlage für die Wohnungseigentümer zu schaffen. Entscheidend ist jedoch etwas anderes:
Ob eine Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt vielmehr davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen. Nicht die Anzahl der Angebote steht im Mittelpunkt, sondern das Ziel, eine geeignete Leistung zu einem marktgerechten Preis zu erhalten.
Der Weg dorthin ist – so der BGH ausdrücklich – eine Frage des Einzelfalls.
Gerade bei einfach gelagerten Standardmaßnahmen kann es danach ausreichend sein, auf bekannte und bewährte, mit der Anlage vertraute Handwerker zurückzugreifen. Eine zusätzliche Marktsondierung oder gar die Einschaltung externer Berater ist in solchen Fällen nicht zwingend erforderlich.
Das bedeutet:
Ein Beschluss ist nicht schon deshalb anfechtbar, weil keine drei Angebote vorliegen.
Der Wechsel des Blickwinkels - die Rolle des Verwalters
Die Entscheidung relativiert zwar formale Anforderungen – sie verschärft aber zugleich die inhaltlichen.
Der BGH betont ausdrücklich:
Die Prüfung der Angebote auf Eignung und Wirtschaftlichkeit ist Aufgabe des Verwalters.
Damit wird klar:
Die bisherige Praxis, durch das Einholen mehrerer Angebote eine Art „objektive Absicherung“ zu schaffen, verliert an Bedeutung. An ihre Stelle tritt die eigene Sachkunde und Verantwortung des Verwalters.
Das hat unmittelbare Konsequenzen:
Fehlen Vergleichsangebote kann ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, muss es aber nicht. Ist das eingeholte Angebot nämlich objektiv ungeeignet oder überteuert, entspricht der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und kann erfolgreich angefochten werden.
Das Neue an der Entscheidung des BGH:
- das Fehlen von Vergleichsangeboten ist kein automatischer Beschlussmangel mehr
- ein Mangel kann aber darin liegen, dass das konkrete Angebot inhaltlich nicht überzeugt
Dieser inhaltliche Mangel muss allerdings im Rahmen einer Anfechtungsklage eigenständig vorgetragen und bewiesen werden.
Neues Haftungspotenzial für den Verwalter
Die eigentliche Brisanz der Entscheidung liegt im Haftungsbereich des Verwalters.
Der Wegfall der faktischen „3-Angebote-Pflicht“ bedeutet nicht weniger Arbeit – sondern eine Verlagerung der Verantwortung:
1. der Verwalter muss selbst beurteilen, ob ein Angebot ausreichend und geeignet ist,
2. er muss einschätzen, ob der Preis marktgerecht ist,
3. er muss diese Einschätzung im Zweifel auch gerichtlich verteidigen können.
Gerät ein Beschluss in ein Anfechtungsverfahren und stellt sich heraus, dass das ausgewählte Angebot tatsächlich ungeeignet oder überteuert war, drohen Konsequenzen:
- der Beschluss kann für ungültig erklärt werden
- es kann sich ein Schadensersatzrisiko für den Verwalter ergeben
Besonders kritisch wird es, wenn der Verwalter seine eigene Sachkunde überschätzt.
Der BGH weist ausdrücklich auf die Verantwortlichkeit des Verwalters hin. Daraus folgt im Umkehrschluss:
> Wer die erforderliche fachliche Kompetenz nicht hat, darf nicht „ins Blaue hinein“ entscheiden.
Unterlässt der Verwalter es in solchen Fällen, auf fehlende eigene Fachkenntnis hinzuweisen oder externe Expertise einzuholen, kann ihm dies im Nachhinein als Pflichtverletzung vorgehalten werden.
Der vollständige Urteilstext liegt zwar noch nicht vor. Bereits aus der Pressemitteilung lassen sich jedoch zwei zentrale Aussagen mit erheblicher praktischer Tragweite herausarbeiten.
Fazit
Weniger Formalismus – aber kein „Freifahrtschein“
Die Entscheidung des BGH bringt eine willkommene Flexibilisierung. Die Hürde der 3 Angebote, die in der Praxis kaum noch zu erfüllen ist, ist gefallen.
Einzelfallbezogene, praxisnahe Lösungen können gewählt werden.
Gleichzeitig gilt aber, dass die Verantwortung nicht reduziert wird. Es liegt an dem Verwalter die Beschlüsse der Gemeinschaft vorzubereiten und die Eigentümer durch die Beschaffung der notwendigen Informationen in die Lage zu versetzen, eine ermessensfehlerfreie Entscheidung zu treffen.
Für den Verwalter bedeutet das konkret:
- der Verzicht auf Vergleichsangebote muss sachlich begründet sein,
- die Auswahl eines Angebots erfordert eine nachvollziehbare Prüfung von Eignung und Preis,
- bei fehlender eigener Expertise sollte diese durch das Einholen weiterer Angebote oder die frühzeitig externe Beratung im Vorfeld der Beschlussfassung erwogen werden
Transparenz gegenüber der Gemeinschaft ist wichtig.
Zugespitzt formuliert:
Der Wegfall der „3-Angebote-Regel“ spart keine Arbeit – er verlangt bessere Arbeit vom Verwalter!
Die Praxis wird sich darauf einstellen müssen.
Denn künftig entscheidet weniger die Anzahl der Angebote – sondern die Qualität der Entscheidung.