Urteil vom 26.09.2025, Az V ZR 206/24
Merksatz
Der Verwalter, dessen Bestellungszeit am 1.1. eines Jahres beginnt, ist als Organ der GdWE zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet.
Der Bundesgerichtshof hatte die Frage, wann eine Jahresabrechnung fällig wird, zum alten Recht offengelassen (BGH V ZR 89/17). Unter dem Regime des neuen Rechts hat er zur Fälligkeit festgestellt, dass die Jahresabrechnung am 1.1. fällig wird (BGH V ZR 206/24).
Gegenstand des Rechtsstreits
Die Gemeinschaft hatte bis zum 31.12.2022 eine Verwalterin bestellt. Ab dem 01.01.2023 war eine neue Verwalterin bestellt worden. Die Gemeinschaft nimmt die ausgeschiedene Verwalterin auf die Erstellung der Jahresabrechnung für das Jahr 2022 in Anspruch.
Amtsgericht und Landgericht haben die Klage abgewiesen.
Der BGH bestätigt das.
Trennung Organpflichten und Vertragspflichten
Dabei befasst sich der BGH zunächst mit den Pflichten, die dem Verwalter aus seiner Organstellung erwachen.
Zu Beginn werden Ausführungen zur alten Rechtslage gemacht. Danach handelte es sich bei der Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung um eine persönliche Pflicht des Verwalters. Fand ein Wechsel des Verwalters statt, war daher die zentrale Frage, welcher Verwalter zur Vorlage der Abrechnung verpflichtet war. Für den Fall des unterjährigen Ausscheidens aus dem Amt entschied der BGH (Az. V ZR 89/17), dass derjenige Verwalter verpflichtet ist, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit das Amt innerhalb hat. (vergl. hier)
Ob bei einem Verwalterwechsel zum Jahreswechsel der alte oder neue Verwalter zur Vorlage verpflichtet war konnte in dem entschiedenen des unterjährigen Ausscheidens offen bleiben.
Im Anschluss stellt der BGH die Rechtslage für die ab dem 1.12.2020 geltende Rechtslage dar. Die Pflicht zu Vorlage der Jahresabrechnung obliegt nunmehr der GdWE.
Allerdings handelt sie dabei durch ihr Organ, also durch den Verwalter.
Danach obliegt die Pflicht der GdWE stets dem aktuellen Verwalter.
Vertragliche Pflichten können über die Organpflichten hinausgehen.
Im Anschluss befasst sich der BGH mit den Pflichten des Verwalters, die sich aus dem Verwaltervertrag mit der GdWE ergeben.
Der ausgeschiedene Verwalter kann neben dem neuen Verwalter aus seiner vertraglichen Pflicht gegenüber der GdWE weiter zur Vorlage der Jahresabrechnung verpflichtet sein.
Ist die vertragliche Pflicht des Verwalters während der Laufzeit des Vertrags entstanden, geht diese erst durch Erfüllung unter. Das Ende der Organstellung (das Auslaufen des Verwaltervertrags) lässt diese Pflicht nicht entfallen. Der ausgeschiedene Verwalter schuldet aus seinem Verwaltervertrag weiterhin die Vorlage der Jahresabrechnungen, die im Lauf seiner Bestellungszeit fällig wurden.
Nur in diesem Zusammenhang hat daher die Frage, wann die Pflicht der GdWE zur Vorlage der Abrechnung fällig wird, noch Bedeutung.
Zur Fälligkeit stellt der BGH den Wortlaut des § 28 A.s.2 S.1 WEG in den Vordergrund. Danach beschließen die Wohnungseigentümer nach Ablauf des Kalenderjahres über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Voraussetzung des Beschlusses ist die Jahresabrechnung.
Die Pflicht entsteht demnach nicht bereits am 31.12 eines Jahres, sondern erst am 1.1. des Folgejahres. Der bis zum 31.12. tätige Verwalter ist daher zum Zeitpunkt, zu dem die Pflicht der GdWE entsteht, dieser mehr vertraglich verpflichtet.
Der Umstand, dass es für den neuen Verwalter mit Schwierigkeiten verbunden ist die Abrechnung zu erstellen, sei nach der "gesetzgeberischen Konzeption" intendiert.
Der neue Verwalter kann dabei auf die Rechnungslegung seines Vorgängers aufbauen. Nach Beendigung des Vertrags bleibt die Rechnungslegungspflicht bestehen und die GdWE kann ggfs. sogar die Erklärung verlangen, dass die Einnahmen und Ausgaben vollständig und richtig erfasst sind.
Abweichende vertragliche Vereinbarungen
Der Verwalter kann seine vertraglichen Pflichten steuern. Er kann z.B. die Übernahme der Jahresabrechnung für solche Jahre, in denen er bis zum 31.12. die Verwaltung inne hatte, zusagen.
Folge wäre eine doppelte Zuständigkeit. Ausgeschiedener Verwalter (aus Vertrag) und neuer Verwalter (als Organ) sind in diesem Fall beide zur Vorlage der Abrechnung verpflichtet.
Folge der Doppelzuständigkeit
Nach BGH kann der neue Verwalter den ausgeschiedenen Verwalter dazu auffordern die Abrechnung zu erstellen, statt selbst tätig zu werden.
Fazit
Klare Rechtslage!
Möchten Sie die Abrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr selbst erstellen? In diesem Fall besteht Handlungsbedarf. Ergänzen Sie Ihren Vertrag!
Aber Achtung! Sie können sich von dieser Pflicht später nicht wieder einseitig lösen.
Es ist sinnvoller nur ein finanziell reizvolles Angebot zur Fertigung der Jahresabrechnung in Aussicht zu stellen. Wird es nach Beendigung der Laufzeit abgefragt, so können Sie sich noch frei entscheiden, ob sie sich beauftragen lassen. Sie können nicht dazu gezwungen werden.