BGH vom 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23
Eine bislang noch unveröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs. Es liegt lediglich eine Pressmitteilung des BGH vor!
Was war geschehen?
Gegenstand der Entscheidung ist die Klage des Vermieters auf Räumung der Wohnung. Er hatte das Mietverhältnis wegen unberechtigter Untervermietung gekündigt. Der Mieter hatte nach Bezug der Wohnung wegen eines vorübergehendes Auslandsaufenthalts die Wohnung an zwei Untermieter weitervermietet.
Pikantes Detail: der Mieter hatte eine Nettokaltmiete in Höhe von 460 € zu zahlen, vermiete aber zu einer deutlich höheren Miete von 962 € unter!
Der Vermieter erfuhr davon und mahnte den Mieter wegen unerlaubter Untervermietung ab und erklärte nach Fristablauf die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
Im Anschluss erhob er Räumungsklage.
Das AG Charlottenburg wies die Räumungsklage ab.
Das LG Berlin gab der Klage statt. (vom 27.09.2023, Az. 64 S 270/22)
Was sagt der BGH?
Der BGH bestätigt das Berufungsurteil der LG Berlin. Der Mieter muss raus!
Der Mieter hat durch die Untervermietung seine mietvertragliche Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt. Die Kündigung des Vermieters ist daher nach § 573 BGB wirksam und hat das Mietverhältnis beendet.
Der Mieter kann der Kündigung -trotz des vorübergehenden Auslandsaufenthalts- kein Recht auf Untervermietung entgegenhalten.
Grundsätzlich darf man sich seinen Vertragspartner selbst aussuchen. Es können aber immer Änderungen der Lebensverhältnisse eintreten, die eine Anpassung des Vertrags erforderlich machen.
Dabei sind die sowohl die Interessen des Eigentümers, wie auch die Interessen des Mieters angemessen zu berücksichtigen. Beide werden grundrechtlich durch Art. 14 GG (Eigentum und Besitz) geschützt. Dieser Schutz ist teilweise im Mietrecht geregelt.
Das Recht auf Untervermietung findet sich in § 553 I S. 1 BGB.
Basis eines Anspruchs des Mieters ist das Entstehen eines berechtigten Interesses nach Abschluss des Mietvertrags.
Der vorübergehende Auslandsaufenthalt kann ein solches berechtigtes Interesse darstellen. Der BGH hatte die Vorschrift schrittweise immer weiter ausgedehnt und zuletzt mit Urteil vom 13.9.2023 – VIII ZR 109/22 entschieden, dass auch eine gänzliche Abwesenheit (Auslandsaufenthalt) unschädlich ist, solange der Mieter die Wohnung zumindest noch zur Einlagerung von Gegenständen nutzt.
Nach dieser Entscheidung (BGH VIII ZR 109/22) ist...
von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt. Es ist nicht erforderlich, dass der zurückbehaltene Teil der Wohnung auch zu Übernachtungszwecken genutzt werden kann.
wesentliche Entscheidungsgrundlage
Die Abwägung der beiderseitigen Interessen schützt den Mieter vor dem Verlust seiner Wohnung infolge veränderter Lebensbedingungen. Anerkannt wird hier insbesondere das Interesse des Mieters, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, um seine Mietaufwendungen zu senken und dadurch auch bei gesunkenen Einnahmen in der Wohnung zu bleiben.
Die Erzielung von Einnahmen, die über die wohnungsbezogenen Ausgaben des Mieters hinausgehen, dient dagegen nicht dem Erhalt der Wohnung.
Das geht über den Sinn und Zweck der der gesetzlichen Regelung hinaus.
Es stellt daher kein berechtigtes Interesse dar, wenn der Mieter mit Gewinnerzielungsabsicht untervermieten möchte!
Was war da noch?
Was ist mit zusätzlichen Leistungen des Mieters an den Untermieter?
Stellt der Mieter dem Untermieter Mobiliar zur Verfügung ist offen, ob dieses Einfluß auf die Frage der Gewinnerzielung hat. Das LG Berlin hatte nicht festgestellt hatte, dass die Möblierung die Mietdifferenz rechtfertigen könnte. Deshalb musste sich der BGH dazu nicht äußern.
Was ist mit der Mietpreisbremse?
Ob die Vorschriften der Mietpreisbremse (§§ 556d ff BGB) in Bezug auf die Untermiete ebenso zu einer Verneinung des berechtigten Interesses des Mieters führen könnten, musste nicht mehr entschieden werden, da der BGH grundsätzlich bei einer Gewinnerzielungsabsicht das berechtigte Interesse versagt hat.
Fazit
Es bleibt spannend!
Die Frage der Umgehung der Mietpreisbremse durch die Vermietung von möbliertem Wohnraum ist offen. Insbesondere ob oder wie man durch eine Bewertung der Möblierung eine Ausgangsmiete im Sinn der Mietpreisbremse herausreichen kann ist offen!