BGH vom 18.07.2025, Az. V ZR 76/24

Rechtsanwalt- und Gutachterbeauftragung ohne Alternativangebote zulässig

Lange galt in vielen Amts- und Landgerichten die Doktrin, dass Wohnungseigentümer vor der Beauftragung eines Rechtsanwalts oder Gutachters mindestens drei Vergleichsangebote einholen müssten. Obwohl der Bundesgerichtshof (BGH) eine solche Pflicht nie eingeführt hatte, hielt sich diese Praxis hartnäckig – mit teils erheblichen Auswirkungen auf Anfechtungsrisiken und Verwaltungsabläufe. Nur langsam kam es zu Lockerungen. Insbesondere dann, wenn nachgewiesen werden konnte, dass weitere Angebote zwar angefragt wurden, jedoch auch auf Nachfrage nicht erteilt wurden. Es wurde als Pflicht des Verwalters einer ordnungsgemäßen Beschlussvorbereitung gesehen. Die Eigentümer sollten eine ausreichende Grundlage erhalten, ihr Ermessen im Rahmen der Beschlussfassung ordnungsgemäß ausüben zu können.

Mit Urteil vom 18.07.2025 (V ZR 76/24) hat der BGH dieser strikten Linie nun endgültig eine Absage erteilt. Die Kernaussage:
Für die Beauftragung von Rechtsanwälten oder Privatgutachtern braucht es keine Alternativangebote.

Was war geschehen?

In der betroffenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) war 2020 pandemiebedingt keine Eigentümerversammlung möglich. Da jedoch Mängelansprüche gegen die Bauträgerin im Oktober 2021 zu verjähren drohten, beauftragte der Verwalter im Frühjahr 2021 ohne vorherigen Beschluss:

• drei Bausachverständige zur Mängelfeststellung

• eine Rechtsanwaltskanzlei zur Durchsetzung der Ansprüche

Die Kosten:

• ca. 470.000 € Mängelbeseitigungsaufwand

• ca. 50.000 € Gutachterhonorar

• weitere Anwaltskosten

Erst im Sommer 2021 genehmigten die Wohnungseigentümer diese Maßnahmen nachträglich per Beschluss. Die Bauträgerin klagte dagegen – mit teilweisem Erfolg vor dem Landgericht. Der BGH hob dieses Urteil jedoch auf.

Entscheidung des BGH

Der BGH bestätigte die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft in vollem Umfang und stellte klar:

1. Keine Pflicht zur Einholung von Alternativangeboten

Weder aus Gesetz noch aus der bisherigen höchstrichterlichen Rechtsprechung lässt sich eine allgemeine Pflicht herleiten, vor wichtigen Verwaltungsmaßnahmen mehrere Angebote einzuholen.

Gerade bei Rechtsanwaltsmandaten sei dies auch wenig sinnvoll – Stundensätze sagten über Qualität und Leistungsaussichten zu wenig aus. Vergleichsangebote bringen daher keinen Erkenntnisgewinn.

2. Nachträgliche Genehmigung ist zulässig

Selbst wenn der Verwalter ursprünglich ohne Beschluss handelte, kann die Gemeinschaft solche Maßnahmen später wirksam genehmigen – vorausgesetzt, sie entsprachen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Im Fall gab es erkennbare Baumängel und eine drohende Verjährung. Damit war das Vorgehen des Verwalters sachlich nachvollziehbar.

3. Keine Pflicht zu Alternativangeboten bei bereits laufenden Mandaten

Wenn Gutachter und Anwälte bereits ordnungsgemäß im Auftrag der GdWE tätig sind, wäre es „reine Förmelei“, nachträglich weitere Angebote einzuholen – so der BGH.

Für Verwalter...

... wird die Lage klarer – aber nicht unbedingt risikoloser:

Verwalter dürfen Anwälte und Gutachter wirksam im Namen der GdWE beauftragen.

Verwalter sollten es bei hohen Kosten aber nicht ohne Beschluss tun, da der Umfang der Vertretungsmacht (§ 27 WEG) begrenzt ist.

Eigentümer können solche Verträge nachträglich genehmigen, was Rechtssicherheit schafft und mögliche Regressansprüche entschärft.

Die Entscheidung wirkt wie eine Entlastung:

Eine starre „3-Angebote-Pflicht“ gibt es nicht – schon gar nicht bei laufenden oder eilbedürftigen Mandaten.

Was bedeutet das für Eigentümer und Beiräte?

Die Eigentümer behalten ihren weiten Ermessensspielraum bei der Beschlussfassung:

• Vergleichsangebote dürfen eingeholt werden – aber müssen nicht.

• Die Mehrheit darf sich auch für das teuerste Angebot entscheiden, solange Wirtschaftlichkeit und Leistungsfähigkeit im Blick bleiben.

• Ein Bauträger, der selbst durch die Mängelverfolgung betroffen ist, ist bei diesen Beschlüssen nicht stimmberechtigt.

Unklar bleibt weiterhin, ob der Stimmrechtsausschluss des Bauträgers auch bei vorbereitenden Maßnahmen (z. B. Gutachten) gilt – dies hat der BGH offen gelassen.

Was ist zu beachten?

Der BGH bestätigte auch die Zulässigkeit der im Fall vereinbarten Stundensätze (i.H.v.300 € Anwalt / 150 € Sekretariat). Gründe:

• Eilbedürftigkeit wegen drohender Verjährung

• Spezialisierung im WEG- und Baurecht

• Übliche Marktsätze zwischen 200–400 € netto

Wichtig bleibt:

• Die Vereinbarung muss in Textform erfolgen

• Sie darf nicht in einer Vollmacht „versteckt“ werden

• Überhöhte Vergütungen können im Streitfall auf die gesetzlichen Gebühren reduziert werden

Reichweite der Entscheidung

Die Grundsätze gelten nicht nur für Rechtsanwälte und Bausachverständige.
Auch bei Architekten, Ingenieuren oder anderen Fachplanern dürfte die BGH-Logik greifen.

Fazit

Der BGH sorgt für Klarheit:

Keine Pflicht zur Einholung mehrerer Angebote bei der Beauftragung von Rechtsanwälten und Gutachtern

Das erleichtert Verwaltern und Eigentümergemeinschaften die Arbeit – insbesondere in eilbedürftigen oder komplexen Situationen. Gleichzeitig bleibt der Ermessensspielraum der Eigentümer groß, und die nachträgliche Genehmigung von Maßnahmen schafft Rechtssicherheit.

Die Entscheidung dürfte die bisherige Rechtsprechung vieler Instanzgerichte nachhaltig verändern – und der oft kritisierten „Drei-Angebote-Praxis“ ein Ende bereiten.

Der BGH beton erneut das Selbstorganisationsrecht der Eigentümer und den damit verbundenen weiten Ermessensspielraum (vergl. BGH v. 05.07.2024, Az. 241/23 für die Übertragung der Verwaltungskompetenz nach § 27 II WEG durch Beschluss).